Taşınmaz Satış Sözleşmesi
Taşınmaz Satışında Ayıp ve Zapttan Sorumluluk
Satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından da sorumlu olur. Satıcı, bu ayıpların varlığını bilmese bile onlardan sorumludur.Aksine sözleşme olmadıkça, satılan taşınmaz, satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümü tutarını kapsamıyorsa satıcı, eksiği için alıcıya tazminat ödemekle yükümlüdür.
Alıcı seçimlik hakka sahiptir isterse sözleşmenin feshini isterse fazla ödemenin iadesini talep edebilir. Satıcı açısından ise anlaşma ile devredilen taşınmazın yüzölçümünün fazla çıkması halinde yine seçimlik haklar söz konusu olacaktır. Satıcı, taşınmazın fazla kısmının ayrılarak kendi adına tescilini mümkün olmaması halinde sözleşmenin feshini veyahut rayiç değer üzerinden hesaplama yapılarak fazla kısma isabet eden bedeli talep edebilecektir.
Satılan taşınmaz, resmî bir ölçüme dayanılarak tapu siciline yazılmış olan yüzölçümü tutarını içermiyorsa satıcı, özellikle üstlenmiş olmadıkça tazminat ile yükümlü değildir.
Bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın ve satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Beş yıllık zamanaşımı süresinin mülkiyetin alıcıya tescili ile başlar. Beş yıllık zamanaşımı süresi sözleşme ile kısaltılabileceği gibi uzatmak da mümkündür.
Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. İyiniyete dayalı iktisabın korunması taşınmaz satış sözleşmelerinde malın daha sonra üstün bir hak iddia eden tarafından geri alınması imkânını da büyük ölçüde kısıtlamıştır.
Bayar Hukuk Bürosu kurucusu Avukat Hüseyin BAYAR, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre taşınmaz satış sözleşmesi ve ayıplı taşınmaz satışından sorumluluk hallerine ilişkin olarak kaleme almıştır.
